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Aug 24, 2023

Das South Hill-Projekt verärgert die Planungsbehörde wegen nicht genehmigter Gebäudeänderungen

ITHACA, NY – Die Planungsbehörde der Stadt Ithaca nutzt ihre Durchsetzungskapazitäten normalerweise nicht, aber Änderungen des Lageplans an einem South Hill-Bebauungsplan werden während der Bauarbeiten und ohne dies vorgenommen

ITHACA, NY – Die Planungsbehörde der Stadt Ithaca nutzt ihre Durchsetzungskapazitäten normalerweise nicht, doch während der Bauphase und ohne Zustimmung der Stadt vorgenommene Änderungen des Lageplans an einem South Hill-Bebauungsplan könnten die unmittelbare Zukunft des Plans gefährden.

Das Studentenwohnprojekt namens The Outlook Apartments unter der Leitung von Visum Development und Modern Living Rentals liegt am Hang in der 815 South Aurora Street mit Blick auf den geplanten SouthWorks District mit drei Gebäuden mit 66 Wohneinheiten und 153 Betten. Die Bauarbeiten für das Projekt wurden kürzlich abgeschlossen, aber die Präsentation des Projektteams vor dem Planungsausschuss am Dienstag zeigte, dass sie ohne Zustimmung der Stadt physische Änderungen am Projekt vorgenommen hatten, mit dem Bau fortfuhren und nun eine rückwirkende Genehmigung anstreben – sehr zum lautstarken Leidwesen des Ausschusses.

Wie das Projektteam am Dienstag vorstellte, sind die vier Aspekte des Standorts, die nicht mit dem übereinstimmen, was vorgeschlagen und genehmigt wurde:

Änderungen des Lageplans waren im Mai 2022 genehmigt worden, nachdem das Projekt erstmals im November 2020 genehmigt worden war, aber keines der vier Probleme wurde zu diesem Zeitpunkt im Vorschlag zur Änderung des Lageplans angesprochen.

Um diese vier Probleme zu beheben, legte Jacob von Mechow von Whitham Planning and Design, der das unglückliche Glück hatte, in ein umstrittenes Projekt einbezogen zu werden, an dem sein Unternehmen noch nie zuvor gearbeitet hatte, dem Vorstand vier Lösungsvorschläge vor. Diese dienten dazu, das Kiesgrundstück auf der Südseite so zu belassen, wie es gebaut wurde; Installation eines zweiten Gehwegs, der ADA-konform ist; Installieren Sie Pflanzbeetpuffer, um die Rasenbedeckung auf dem Gelände zu reduzieren, und stellen Sie Pflanzgefäße in der Nähe der Stützmauer am nördlichen Ende auf, um die Mauer vor Blicken zu schützen.

In der Vorlage von Whitham Planning an den Vorstand heißt es: „Diese vorgeschlagenen Überarbeitungen zielen darauf ab, die Diskrepanzen und Abweichungen zu beheben, die derzeit zwischen dem genehmigten Lageplan und den bisher am Standort abgeschlossenen Arbeiten bestehen.“ Unser Team ist sich der Bedenken der Stadt bewusst und versteht, dass Schritte unternommen werden müssen, um dieses Problem zu lösen.“

Die Präsentation bestand größtenteils aus einem Hin und Her zwischen Vorstandsmitgliedern und von Mechow, aber die Änderungen und der Gesamtansatz stießen beim Vorstand auf schlechten Anklang.

Verschiedene Vorstandsmitglieder brachten ihren Unmut zum Ausdruck und kamen schließlich zu dem Schluss, dass der Parkplatz anstelle des derzeitigen Kiesplatzes gepflastert werden müsse und dass der Plan des Projekts, einen zweiten Gehweg hinzuzufügen, größtenteils akzeptabel sei. Vorstandsvorsitzender Robert Lewis forderte das Projektteam auf, mit einer neuen Idee zur Reduzierung der Rasenbedeckung zurückzukehren, und der Vorstand lehnte den Plan ab, die Mauer mit Pflanzgefäßen zu verdecken.

Doch ein Problem, das in den Korrekturplänen nicht erwähnt wurde, überragte alle anderen. Während der Diskussion stellten die Mitglieder des Planungsausschusses fest, dass sie bei einem Besuch vor Ort eine weitere Materialveränderung beobachtet hatten, von einem Ziegelfurnier zu einem maßgeschneiderten Dry-Vit, das so gestaltet war, dass es wie der Originalziegel aussieht. Dies war ein besonders hitziger Diskussionspunkt während der abschließenden Beratungen des Vorstands über das Projekt im April 2021, und die Überreste dieser Debatte waren bis Dienstag zu sehen.

Da das Projekt nicht mit dem übereinstimmt, was vorgeschlagen und genehmigt wurde, könnte die Stadt hart vorgehen, indem sie erzwingt, dass die Änderungen entfernt werden und das Projekt wie ursprünglich genehmigt gebaut wird. Die vorläufige Belegungsbescheinigung des Projekts läuft bald ab, was bedeutet, dass die Stadt sich auch dafür entscheiden könnte, keine erneuerte Bescheinigung auszustellen, wenn das Projekt weiterhin nicht konform ist.

Die Umwelt- und Landschaftsplanerin der Stadt Ithaca, Nikki Cerra, sagte, die vorgenommenen Änderungen seien „unaufrichtig“. Einige Mitglieder des Planungsausschusses hatten härtere Worte.

„Die Vorstellung, dass man etwas installieren würde, ohne zur Planungstafel zurückzukehren, ist widerlich. Ich weiß nicht, wie du gedacht hast, dass du damit durchkommst“, sagte Elisabete Godden. „Dieses Projekt kam schon einmal wegen Änderungen zu uns zurück […] und jetzt werden unsere Hände zu etwas gezwungen, dem wir nicht zugestimmt hatten.“

„Dieses Projekt schreit nach ‚Value-Engineering‘“, fügte Daniel Correa hinzu.

Die Vorstandsmitglieder waren besonders verärgert über das Dry-Vit-Problem, das sie während des Besuchs vor Ort beobachtet hatten. Die Mitglieder brachten ihre Bereitschaft zum Ausdruck, die Belegungsbescheinigung allein wegen dieses Verstoßes zurückzuziehen, und räumten ein, dass eine solche Maßnahme zu diesem Zeitpunkt alle Bewohner der Siedlung in Hotels zwingen würde, aber der Vorstand blieb entschlossen: Ziegel wurden vorgeschlagen und genehmigt, und dieser Teil davon Der ursprüngliche Vorschlag sollte erfüllt werden.

„Ich denke, wir haben einige der Kommentare des Vorstands heute Abend verstanden und vorhergesehen. Ich denke, wir sind als Team sehr daran interessiert, Lösungen zu finden und einen Weg nach vorne zu finden“, sagte von Mechow. „Es wird sehr schwierig sein, Auftragnehmer dafür zu gewinnen, Änderungen in kurzer Zeit durchzuführen. Aber wir sind sehr daran interessiert, einen positiven Weg nach vorne zu finden und so viel wie möglich von dem, was installiert ist, voranzutreiben.“

Brian Crandall berichtet für die Ithaca Voice über Wohnen und Entwicklung. Er kann unter [email protected] erreicht werden. Mehr von Brian Crandall